“炒”房基本熄火,“住”房时代开启?

作者:导报记者 安宇 通讯员 韦海燕 陈源

已有1028次阅读发布时间:2017-11-03字号:

    “房子是用来住的,不是用来炒的。”对于这个常识,自诩为民间资深房产观察者的王先生今年上半年并不以为然。他一个劲地怂恿身边人投资房产:“买了肯定涨!”他自己也积极谋划着要避开限购风到舟山去投资房产。但到了下半年,他犹豫了。
    当十九大会议中,习近平同志再次强调,“坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”王先生中止了房产投资事宜。他笃定,“炒”房时代基本熄火,“住”房时代已然开启。

住房租赁强势启动
    最近,很多城市开始推动租赁市场改变,各路资本涌入其中。剧烈变革的同时,开发商、中介机构和老百姓各怀心事。
    在今年7月住建部等九部门推出12个人口净流入城市试点住房租赁市场之后,8月底国土资源部和住建部又推出了利用集体建设用地建设租赁住房的13个城市试点。
    此后,各地便闻风而动,根据中国指数研究院统计数据显示,截至10月30日,全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策,重点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定、拓展房源供应等方面。楼市市场,已由之前的售卖一条路,拓展为租购并举的双轨制。
    由于北京的特殊地位,其在房地产市场的一举一动都会领风气之先。8月17日至8月25日,北京市住建委就《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》面向社会各界公开征求意见。10月31日,该《通知》正式实施,北京的住房租赁市场建设正式启动。
    在12个人口净流入住房租赁试点城市中,住房租赁平台建设也已全面铺开。7月底,成都提出在2017年底前组建或改建3家至4家国有住房租赁公司。8月,杭州住保房管局联合阿里打造住房租赁服务和监管平台。8月底,武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。10月19日,广州上线了官方租赁信息平台“阳光租房”……
    土地供应方面,7月4日,上海规土局发布了两宗土地出让的公告,要求竞得人须100%自持70年。两个月后,杭州在租购并举之路上也迈出了一大步:9月26日,杭州市国土局挂牌了两宗地块,其中一宗彭埠单元地块,土地用途标注为“租赁住房”,土地年限70年,需要100%自持70年。
    中原地产首席分析师张大伟分析认为,综合各地租赁政策内容来看,主要是通过加减法政策,增加土地供应,减少选择租赁居住的阻力。从政策方向上看,主要是直接影响房源供应,目前北京、上海、杭州等城市均已供应出租房用地;另外,落实“租售同权”政策,增加租房者获得的权益。

各路资本加速布局
    随着各地租赁政策的落地,进军租赁市场的各路资本也不在少数。
    10月10日,支付宝宣布上线租房平台,在上海、北京、深圳等8个城市推广信用租房,直接介入租房交易市场。相比传统租赁方式,这个平台最大的便利是通过芝麻信用租房免押金,减少租客的资金压力。
    京东则选择从更激进的方向切入——房地产电商。只要进入京东的客户端,就会发现“房产频道”赫然在列。与此同时,北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”显示,北京京东尚科信息技术有限公司为中选单位。这一公告表明,京东正式进军住宅租赁市场。
    庞大的房地产存量市场正吸引着越来越多的企业加入战场。链家研究院报告显示,2016年全国二手房交易额保守估计约为6.5万亿到7万亿元;北京、上海、深圳三个城市的二手房交易额就超过3万亿元,是三地新房交易额的两倍以上。
    但是房产租赁电商情况似乎并不乐观。去年,爱屋吉屋就传出裁员的消息,其APP变成了一个既卖房也卖理财产品的平台;丁丁租房发布暂停运营公告表示,其业务将全面并回链家租房。而安居客、房多多等一批房地产电商公司经营的一二手房和租房业务,出师至今未捷,互联网巨头们下一步会如何走?
    “一个以运营为核心竞争力的大地产时代已然到来。“京东房产业务负责人曾伏虎在接受记者采访时表示,未来房地产企业面临的挑战不再是销售,而是运营。“由售转租对于房地产商而言并不简单。房产销售是一锤子买卖,但租赁则是一个细水长流的运营过程,不仅需要前期的市场调研,确定产品定位,还要管理好后端存量、运营以及对客户端的服务。”
    那么京东、阿里等电商巨头进入租房领域,将对楼市产生什么影响?曾伏虎认为,国内住宅房地产领域正在发生变化,在相关政策的指导下,市场不断增加租赁房的供给,中国房地产市场会正式回归居住属性。

开发商抢滩长租公寓
    一线城市现处于布局租赁市场的转型期,对于开发商而言,住房租赁市场的崛起意味着未来房地产开发业务的主战场将转向二三线甚至四线城市。
    “从政府的角度出发,一线城市更适合推出租赁性质的用地,作为住宅土地供应的有益补充,预计未来一线城市租赁性质用地比例将逐步提升。对于大部分二三线城市,土地出让收入仍是政府财政收入的重要来源,因此未来几年政府仍将以提供居住用地为主,但集体用地的盘活有望为二三线租赁市场带来新的机会。”国泰君安分析师侯丽科说。
    她表示,从现在推出的地块来看,租赁用地的成本远低于周围的住宅开发用地,且竞争激烈程度远低于商品住宅用地。对于运营能力较强的开发商而言,既能通过租赁土地的运营获取较为稳定的现金流,也可以借此取得公寓物业的资产增值收入。
    事实上,自2015年开始,包括万科、保利、龙湖、金地、招商蛇口、远洋集团等多家开发商就陆续进入租赁市场。在国内租售同权相关政策鼓励下,长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者,迎来了快速发展的阶段。
    “当前长租公寓已经进入发展的黄金期。”万科泊寓负责人张成皓表示,考虑到租赁市场零散的竞争格局,假设万科未来按过去的速度发展以获取先发优势,则未来5年,万科旗下的公寓规模将有望达到5.6万间,假设平均租金在2000元/间/月,则长租公寓方面的年收入将达到13.44亿元。同时,随着租户生命周期的演进,除了单身公寓,也会有契合多种需求的公寓产品出现,包括家庭式公寓、旅游短租公寓、养老公寓等。
    “随着全国住房租赁体系的完善,租赁供应的提升并不会完全消灭购房需求,但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄逐步延后,从而影响房屋成交热度,进而控制房价上涨预期。事实上这点已经在北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。”中信建投分析师陈慎说。

消解刚需恐慌买房还需时日
    十九大后,住房租赁成为房地产市场中最“耀眼”的名词,政策归口落在“房子是用来住的”这一朴素真理上。刚需买房不再是首选,那现实情况真的如此吗?
    “还是要买了房才安心,哪怕价格贵一点,路程远一点,自己的房子别人总归抢不走。”今年28岁的杭州市民小袁计划明年与男友结婚,并打算按揭买房。犹豫了半年,经历了房地产市场从狂热到平稳,如今政策风向再次转移,她内心的“恐慌买房”气氛仍在。
    回顾今年以来的房地产调控,两头兼顾画了红线:需求端限制资格,供应端则在强化加大供给,制度设计很精细。制度导向很美好,但不能忽略的一个现实是,调控暂时还没完全扭转市场的情绪。每逢市场有盘开,供需两头会再现疯狂。即使是刚需购房者,当下购房行为里利益考量也是重中之重,虽然房子已经变到“只是用来住”那么单纯,但对于普通老百姓,它依然是各种利益期望的商品。
    那么未来房地产市场会怎么走?
    “从土地性质上,‘只租不售’已经把那些投资者所抛开了。未来房价,我认为应该是跟当地的经济发展挂钩的。当地经济好,房价可以有平稳的涨幅,老百姓对此不会有太大的抗性;反过来说经济增长较慢,房价应该也不会升得太快。”中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智说,眼下各地政府都在积极响应本轮政策,加快推动住房租赁,建立健全长效机制的“租售并举”模式,加速中国楼市健康格局形成。
    事实上,对于后市走势,相比坐拥数套房的投资客或花了大价钱购房的刚需族,更“恐慌”的或许还是开发商。据说,有一个全国一线开发商,出了明确的销售指导意见,只要售价不比成本亏太多,就“敞开了卖”。这种市场情绪会先进带动后进,“快出快跑”回笼资金,不打持久战,一定会成为市场共识。
    存量房市场的发展无疑是对新房和二手房市场的对冲,当租房市场更倾向于刚需的时候,买房就成了不是那么急迫的事情了。尤其是租房也能和买房享受到相同的权利的情况下,“钱紧”的刚需就更加不会让自己背负那么大的压力去凑买房的热闹了。尤其是,当马云、刘强东等大佬争相布局租房市场的情况下,租房族的利好更加清晰。
    不管跟不跟得上脚步,住房新时代已经来了!忘记炒房,忘记房价,现在该思考的是如何住到更好的房子,享受更好的生活。

来源:市场导报 编辑:潘锋
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