平稳波动,才是未来房价趋势

说房子如葱是“意淫”,房价将暴涨是“唬”人

作者:徐王婴

已有612次阅读发布时间:2017-11-09字号:

   一石激起千重浪。
   11月6日,财政部长肖捷表示,将按评估值征房地产税的消息引发AH地产股集体跳水。A股方面,万科A一度大跌4%,阳光城、保利地产、合肥城建等多股跌逾2%;港股融创中国跌近9%,中国恒大、佳兆业、碧桂园等多股跌逾3%。
   与此同时,房地产入冬,不动产将成“冻产”之声鹊起;“房子如葱”的预判之声再起。
   当然也有唱反调的。方正证券任泽平在2015年提出的 “一线房价翻一倍”的预测被重新翻了出来。而杭州楼市的现实版,似乎也在跟“房子如葱”的预测唱反调。
   有报道说,最近杭州上塘宸章三期250套房子只用了86秒就售罄了,均价约3.5万元/平方米。另有数字显示:9月份杭州新增客源和带客量环比分别增长18.4%和17.2%。有人据此判断杭州的房价还要涨。
   笔者认为,过分看空与过于看多都不足取。说“房子如葱”是意淫;言房价还将暴涨则是唬人。
   先说说“房子如葱”。
   “房子如葱”,几乎等于是白送,便宜得几乎可以忽略不计。若此,前提是土地不要钱、建材不要钱、建筑不要钱、人工不要钱,还有,房产建筑和销售是零税收。按此逻辑,房地产根本不是一个产业,而是回到三、四十年前的政府分房时代。这与十九大关于完善社会主义市场经济体制的精神相违背。无论如何,对固定资产投资形成直接影响的房地产投资,虽不再是中国经济的支柱产业,但其作为一个产业的地位仍将被保留。只要其平稳健康地发展,是能够对中国经济发挥积极作用的。
   当然,“房价如葱”也不是绝无可能。比如开发商免费提供房产,然后高价收取物业服务费等;或者政府开征天价房产税。但这会使老百姓会从“买不起房”变为“住不起房”。而如果发展到大众“住不起房”,则既影响民生,也伤害经济。
   正因此,本轮调控对楼市也并非一味打压,而是以保持平稳和健康发展为目的。实践中,针对不同城市的不同做法使得“防风险”和“稳增长”两项任务能够同步推进。比如一二线城市侧重给楼市降温和化解风险,而三四线城市则是侧重消化库存。一句话,调控的目的是使这个市场平稳健康发展,而非取消这个市场。
   再看“房价暴涨说”。
   继去年9月底的一轮密集调控潮之后,十九大报告再次发声:“房子是用来住的,不是用来炒的”;并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。与此同时,各地调控政策加码,财政部长还发出了有关征收房地产税的消息。在此背景下仍高呼房价将暴涨的,不是唬人就算自欺欺人。
   日前,国土部表示,将坚持新发展理念,深化国土资源供给侧结构性改革。落实“三去一降一补”任务,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,实行分类调控、因城施策,建立房地产多元化供地机制。这无疑是一种信号,未来房产的种类会越来越多,如商住房,经济适用房,共有产权房,租赁房,甚至小产权房……
   不能小觑租赁市场对房产销售的影响。随着多地推出租售同权,今有报道称五城市住房租赁平台上线,四城市即将推出。与此同时,租赁住房用地的挂牌也走上台前。最近,上海出让11幅租赁住房用地,全部由国企底价拿下。其中,今年7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,成交楼面单价为5569元/平方米。无独有偶,10月27日,杭州首宗租赁住房用地成功出让,由国企杭州市城东新城建设投资有限公司以底价竞得,折合楼面价5049元/平方米;深圳组建的国有住房租赁企业人才安居集团也已开始运营,未来将建设40万套保障性住房 (含人才住房),其中70%为租赁住房。此外,今年10月30日以来,已经有三家银行、多家龙头房企表态响应“租购并举”,为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。
   人们有理由相信:随着租售同权的推进,“不求所有、但求所在”的住房观会逐渐得到认同。另一方面,从国家统计局关于2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米的数据显示来看,房地产也将迎来转折点。无疑,房地产高速增长和房价高涨的阶段已经结束,房地产将进入平稳发展期。
   但如果据此判断房地产就此熄火,并认为“房子如葱”,那也是天真的“一厢情愿”。因为中国人“安居才能乐业”,以及置业传承的观念还是根深蒂固的。党的十九大报告也指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。应该说,从“住有所居”到“居者有其屋”,再到“诗意般栖息与居住”,体现的是人民日益增长的美好生活的需要。而随着二孩政策的放开,房产从刚需转向改善的需求发展等,都将支撑房地产作为一个产业的合理存在。更不消说,房地产还是一个关联性很大的产业。
   所以,我的判断是:至少五年内,房价暴涨将成过去时,但“房子如葱”也无可能。总体上的平稳(也许会有小波动),才是未来房价的大趋势。
来源:市场导报 编辑:潘锋
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